장례 비용·절차 · 위키

분묘기지권 성립요건과 지료 (3가지 유형·2001년 1월 13일 기준·내 땅에 남의 묘)

최종 수정: 2026.10.21 ·작성자: lifebase 편집자

분묘기지권은 남의 땅에 있는 분묘를 지키려고 그 땅을 쓸 수 있는 권리입니다. 분묘를 수호하고 제사를 지내는 데 필요한 범위에서만 인정됩니다.1 법률 조문이 아니라 대법원 판례가 인정해 온 관습법상 권리입니다.2

생기는 길은 승낙형·취득시효형·양도형 3가지입니다.3 승낙 없이 설치해 20년 점유로 얻는 시효취득은 2001년 1월 13일 전에 설치한 분묘만 해당합니다.4 지료(땅 사용료)는 유형마다 내기 시작하는 때가 다릅니다.5

분묘기지권 3가지 유형

대법원은 2025년 12월 판결에서 세 유형과 유형별 지료 원칙을 한자리에 정리했습니다.6

유형 성립하는 경우 지료를 내기 시작하는 때
승낙형 토지 소유자가 분묘 설치를 승낙 약정대로. 약정이 없거나 무상이어도 사정이 바뀌면 청구한 때부터
취득시효형 승낙 없이 설치 + 20년간 평온·공연하게 점유 토지 소유자가 청구한 날부터
양도형 자기 땅에 분묘를 둔 사람이 땅을 팔면서 이장 특약을 안 함 분묘기지권이 성립한 때부터

승낙형은 토지 소유자가 분묘 설치를 승낙하면 그 자리에 분묘기지권을 설정한 것으로 봅니다.6 취득시효형은 승낙이 없었어도 20년간 평온·공연하게 분묘 자리를 점유하면 성립합니다.3

양도형은 땅 주인이 바뀌는 순간 생깁니다. 자기 땅에 분묘를 설치한 사람이 그 땅을 넘기면서 분묘를 옮기겠다는 특약을 하지 않으면 분묘기지권이 성립합니다.7

분묘기지권 3가지 유형과 지료를 내기 시작하는 때 비교 출처: 대법원 2025. 12. 11. 선고 2023다261302 판결 · 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결 · 2021. 5. 27. 선고 2020다295892 판결 (국가법령정보센터, 2026-10-21 확인)

분묘로 인정되는 조건

모든 묘가 분묘기지권을 얻는 것은 아닙니다. 먼저 안에 시신이나 유골이 안장돼 있어야 합니다. 장래 쓸 묘로 미리 만들어 둔 가묘(假墓)는 분묘가 아닙니다.8

겉으로도 묘라는 걸 알 수 있어야 하는데요. 봉분처럼 외부에서 알아볼 수 있는 형태가 필요하고, 평장(平葬)이나 암장(暗葬)이라 외형이 없으면 분묘기지권이 인정되지 않습니다.9

2001년 1월 13일이 기준선

2001년 1월 13일은 개정 장사법이 시행된 날입니다. 이 법은 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘의 연고자가 토지 소유자에게 토지 사용권 등 분묘 보존을 위한 권리를 주장할 수 없게 했습니다.10 11

이 조항은 2001년 1월 13일 이후 최초로 설치되는 분묘부터 적용됩니다.4 그래서 그날 이후 남의 땅에 승낙 없이 만든 묘는 20년이 지나도 분묘기지권을 시효로 얻지 못합니다.

그 전에 설치된 분묘는 다릅니다. 대법원은 2017년 전원합의체 판결에서 장사법 시행 전 분묘의 분묘기지권 근거가 그 법 시행으로 사라졌다고 볼 수 없다고 판단했습니다.12

토지 소유자 승낙 없이 남의 땅에 설치한 분묘
2001. 1. 13. 전에 설치 20년 평온·공연 점유 → 시효취득 가능
2001. 1. 13. 이후 설치 토지 소유자에게 보존 권리 주장 불가

갈림길은 분묘를 설치한 날입니다. 20년을 채운 날이 아니라는 점에 주의해야 합니다.4

장례 비용·절차이 카테고리에서 많이 본 글
장례 절차장례 방식 종류무빈소 장례납골당 비용

지료는 언제부터 내나

분묘기지권이 있다고 땅을 공짜로 쓰는 것은 아닙니다. 유형마다 지료가 붙는 시점이 다를 뿐입니다.

취득시효형 — 토지 소유자가 청구한 날부터

2001년 1월 13일 전에 설치해 20년 점유로 분묘기지권을 얻었어도, 토지 소유자가 지료를 청구하면 청구한 날부터 지료를 내야 합니다. 2021년 4월 전원합의체 판결입니다.5

청구 전 기간의 지료는 이 판결 기준으로는 붙지 않습니다. 땅 주인 쪽이라면 청구 시점을 남겨 두는 것이 중요한 이유입니다.

양도형 — 분묘기지권이 성립한 때부터

양도형은 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 지료를 내야 합니다. 청구를 기다리지 않습니다.13

승낙형 — 약정대로, 사정이 바뀌면 청구 가능

승낙형은 설치 당시 지료 약정이 있으면 그 약정을 따르고, 그 약정의 효력은 땅을 넘겨받은 사람에게도 미칩니다.14

약정이 없거나 무상으로 약속했더라도 끝이 아닙니다. 공평에 맞는 경우 토지 소유자가 사용 대가를 청구할 수 있고, 분묘기지권자는 그때부터 객관적으로 상당한 지료를 내야 합니다.15

법원이 따지는 사정은 인적 관계의 변경, 분묘 자리를 쓴 기간, 땅값·공과금 상승, 토지 활용가치 변화, 당사자의 합리적 의사나 신뢰입니다.16

지료를 2년분 이상 안 내면

지료를 안 내면 분묘기지권이 없어질 수 있습니다. 다만 판례가 다룬 사안의 조건을 함께 봐야 합니다.

자기 땅에 분묘를 둔 뒤 경매 등으로 땅 주인이 바뀌어 분묘기지권을 얻은 사안입니다.17 판결로 지료 액수가 정해졌는데 책임 있는 사유로 지체한 지료가 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이면 새 토지 소유자가 소멸을 청구할 수 있다고 봤습니다.18

얼마나 오래, 어디까지 쓰나

기간은 따로 정해진 햇수가 없습니다. 약정 같은 특별한 사정이 없으면 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 분묘가 있는 동안 존속합니다.19 법제처 안내도 분묘가 존속하는 동안 계속 유지된다고 설명합니다.20

범위에는 한계가 있습니다. 분묘기지권이 미치는 자리 안이라도 새 분묘를 신설할 권능은 들어 있지 않습니다.21

먼저 돌아가신 분의 묘에 나중에 돌아가신 배우자를 합장해 새 분묘를 설치하는 것도 이 판결에서 허용되지 않는다고 봤습니다.21 같은 자리에 가족묘를 늘리려면 토지 소유자의 승낙이 따로 필요합니다.

내 땅에 남의 묘가 있을 때

땅을 사거나 물려받았는데 모르는 묘가 있다면 순서대로 확인합니다. 법제처는 연고자 확인 → 분묘기지권 확인을 먼저 하라고 안내합니다.22

  1. 분묘에 연고자가 있는지 확인합니다.
  2. 그 분묘에 분묘기지권이 있는지 살핍니다 — 설치 시기·승낙 여부·땅을 넘긴 경위가 판단 기준입니다.
  3. 분묘기지권이 있으면 이장을 협의하고, 합의가 어려우면 분묘 부분 땅을 분할해 매도하는 방법도 있습니다.
  4. 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없으면 시·군·구청 개장허가를 받아 개장합니다.

2번과 3번의 근거는 법제처 안내입니다.23 4번은 장사법 제27조에 따른 개장허가 절차입니다.24

개장하려면 3개월 이상 기간을 정해 분묘 설치자나 연고자에게 미리 알려야 합니다.25 연고자를 모를 때의 공고 방법과 개장 허가 서류는 묘지 이장(개장) 절차와 비용에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

분묘기지권은 등기해야 생기나요?

아닙니다. 분묘기지권은 관습법상 물권이라 등기 없이 성립합니다. 대법원도 지상권과 유사한 관습상의 물권으로 표현합니다.2

그래서 땅을 살 때 등기부만 보면 놓치기 쉽습니다.

2001년 이후 승낙을 받고 만든 묘는 어떻게 되나요?

장사법 제27조제3항이 막는 것은 승낙 없이 설치한 분묘입니다.10 토지 소유자의 승낙을 받고 설치했다면 승낙형 분묘기지권 문제로 봅니다.6

지료는 얼마인가요?

법으로 정한 금액은 없습니다. 당사자가 합의하지 못하면 법원이 정하고, 승낙형에서는 객관적으로 상당한 지료가 기준입니다.15 땅값·공과금 같은 사정이 반영됩니다.16

땅 주인이 바뀌면 분묘기지권도 사라지나요?

사라지지 않습니다. 승낙형에서 맺은 지료 약정도 분묘 자리를 넘겨받은 사람에게 그대로 미칩니다.14 법제처가 분묘가 있는 땅을 샀다면 연고자와 분묘기지권부터 살펴보라고 안내하는 이유입니다.22

참고

  1. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 경매 — 분묘가 있는 토지를 매수한 경우」 (2026년 8월 15일 기준), https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=306&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=2 (2026-10-21 확인). “분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로” ↩

  2. 국가법령정보센터, 「대법원 2017. 1. 19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결」 판시사항, https://www.law.go.kr/판례/(2013다17292) (2026-10-21 확인). “20년간 평온, 공연하게 분묘의 기지를 점유하면 지상권과 유사한 관습상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득한다는 법적 규범이 2000. 1. 12. 법률 제6158호로 전부 개정된 ‘장사 등에 관한 법률’의 시행일인 2001. 1. 13. 이전에 설치된 분묘에 관하여 현재까지 유지되고 있는지 여부(적극)” ↩ ↩2

  3. 국가법령정보센터, 「대법원 2025. 12. 11. 선고 2023다261302 판결」 판결요지 [1], https://www.law.go.kr/판례/(2023다261302) (2026-10-21 확인). “타인의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에 20년간 평온ㆍ공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 분묘기지권을 시효로 취득한다” ↩ ↩2

  4. 국가법령정보센터, 「장사 등에 관한 법률」 부칙 <법률 제8489호, 2007. 5. 25.> 제2조제2항, https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%9E%A5%EC%82%AC%EB%93%B1%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0 (2026-10-21 확인). “제19조 및 제27조제3항의 개정규정은 법률 제6158호 매장및묘지등에관한법률개정법률의 시행일인 2001년 1월 13일 이후 최초로 설치되는 분묘부터 적용한다.” ↩ ↩2 ↩3

  5. 국가법령정보센터, 「대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결」 판결요지, https://www.law.go.kr/판례/(2017다228007) (2026-10-21 확인). “분묘기지권자는 토지소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다고 보아야 한다.” ↩ ↩2

  6. 국가법령정보센터, 「대법원 2025. 12. 11. 선고 2023다261302 판결」 판결요지 [1], https://www.law.go.kr/판례/(2023다261302) (2026-10-21 확인). “자기의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않은 경우에 분묘기지권이 성립한다” ↩

  7. 국가법령정보센터, 「대법원 1991. 10. 25. 선고 91다18040 판결」 판결요지 가., https://www.law.go.kr/판례/(91다18040) (2026-10-21 확인). “분묘란 그 내부에 사람의 유골, 유해, 유발 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고, 장래의 묘소로서 설치하는 등 그 내부에 시신이 안장되어 있지 않은 것은 분묘라고 할 수 없다.” ↩

  8. 국가법령정보센터, 「대법원 1991. 10. 25. 선고 91다18040 판결」 판결요지 나., https://www.law.go.kr/판례/(91다18040) (2026-10-21 확인). “분묘기지권이 성립하기 위하여는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고, 평장되어 있거나 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우에는 분묘기지권이 인정되지 아니한다.” ↩

  9. 국가법령정보센터, 「장사 등에 관한 법률」 제27조제1항제1호 [시행 2025. 1. 24.], https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%9E%A5%EC%82%AC%EB%93%B1%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0 (2026-10-21 확인). “토지 소유자의 승낙 없이 해당 토지에 설치한 분묘” ↩ ↩2

  10. 국가법령정보센터, 「장사 등에 관한 법률」 제27조제3항 [시행 2025. 1. 24.], https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%9E%A5%EC%82%AC%EB%93%B1%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0 (2026-10-21 확인). “제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 분묘의 연고자는 해당 토지 소유자, 묘지 설치자 또는 연고자에게 토지 사용권이나 그 밖에 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다.” ↩

  11. 국가법령정보센터, 「대법원 2017. 1. 19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결」 판결요지 (나), https://www.law.go.kr/판례/(2013다17292) (2026-10-21 확인). “장사법(법률 제6158호)의 시행 전에 설치된 분묘에 대한 분묘기지권의 존립 근거가 위 법률의 시행으로 상실되었다고 볼 수 없다.” ↩

  12. 국가법령정보센터, 「대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다295892 판결」 판결요지, https://www.law.go.kr/판례/(2020다295892) (2026-10-21 확인). “특별한 사정이 없는 한 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지 소유자에게 그 분묘의 기지에 대한 토지사용의 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다.” ↩

  13. 국가법령정보센터, 「대법원 2025. 12. 11. 선고 2023다261302 판결」 판결요지 [1], https://www.law.go.kr/판례/(2023다261302) (2026-10-21 확인). “지료 지급의무의 존부나 범위 등에 관하여 약정한 것이 있으면 그 약정에 따라야 함을 전제로 하여, 그 약정의 효력은 분묘기지의 승계인에 대하여도 미친다고 판시하였다” ↩ ↩2

  14. 국가법령정보센터, 「대법원 2025. 12. 11. 선고 2023다261302 판결」 판결요지 [2], https://www.law.go.kr/판례/(2023다261302) (2026-10-21 확인). “분묘 설치 당시의 인적 관계의 변경, 분묘기지의 사용기간, 지가ㆍ공과금의 상승이나 토지 활용가치의 변화, 당사자의 합리적인 의사나 신뢰 등을 종합적으로 고려하여” ↩ ↩2

  15. 국가법령정보센터, 「대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결」 판결요지, https://www.law.go.kr/판례/(2015다206850) (2026-10-21 확인). “자기 소유의 토지 위에 분묘를 설치한 후 토지의 소유권이 경매 등으로 타인에게 이전되면서 분묘기지권을 취득한 자가” ↩

  16. 국가법령정보센터, 「대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결」 판결요지, https://www.law.go.kr/판례/(2015다206850) (2026-10-21 확인). “판결에 따라 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해졌음에도 판결확정 후 책임 있는 사유로 상당한 기간 동안 지료의 지급을 지체하여 지체된 지료가 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상이 되는 경우에는 민법 제287조를 유추적용하여 새로운 토지소유자는 분묘기지권자에 대하여 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다.” ↩

  17. 국가법령정보센터, 「대법원 1982. 1. 26. 선고 81다1220 판결」 판결요지, https://www.law.go.kr/판례/(81다1220) (2026-10-21 확인). “그런 사정이 없는 경우에는 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 한 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속한다고 해석함이 상당하다.” ↩

  18. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 경매 — 분묘가 있는 토지를 매수한 경우」, https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=306&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=2 (2026-10-21 확인). “당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다.” ↩

  19. 국가법령정보센터, 「대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결」 판결요지, https://www.law.go.kr/판례/(2001다28367) (2026-10-21 확인). “이 분묘기지권에는 그 효력이 미치는 지역의 범위 내라고 할지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니하는 것이므로, 부부 중 일방이 먼저 사망하여 이미 그 분묘가 설치되고 그 분묘기지권이 미치는 범위 내에서 그 후에 사망한 다른 일방을” ↩ ↩2

  20. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 경매 — 분묘가 있는 토지를 매수한 경우」, https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=306&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=2 (2026-10-21 확인). “분묘가 있는 토지를 매수했다면 우선 그 분묘에 연고자가 있는지를 확인한 후 분묘기지권이 있는지를 살펴보아야 합니다.” ↩ ↩2

  21. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 경매 — 분묘가 있는 토지를 매수한 경우」, https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=306&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=2 (2026-10-21 확인). “분묘기지권이 인정되는 경우에는 분묘 관계자와 이장에 관한 협의를 하는 것이 좋으나, 합의가 어려운 경우에는 분묘가 있는 부분의 땅을 분할해서 분묘 관계자에게 매도하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.” ↩

  22. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 「부동산 경매 — 분묘가 있는 토지를 매수한 경우」, https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=306&ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=2 (2026-10-21 확인). “연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도·시·군·구청에 개장허가를 신청해서 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있습니다” ↩

  23. 국가법령정보센터, 「장사 등에 관한 법률」 제27조제2항 [시행 2025. 1. 24.], https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%9E%A5%EC%82%AC%EB%93%B1%EC%97%90%EA%B4%80%ED%95%9C%EB%B2%95%EB%A5%A0 (2026-10-21 확인). “제1항에 따른 개장을 하려면 미리 3개월 이상의 기간을 정하여 그 뜻을 해당 분묘의 설치자 또는 연고자에게 알려야 한다.” ↩

#분묘기지권 #분묘기지권 지료 #분묘기지권 시효취득 #분묘기지권 판례 #분묘기지권 지료청구 #남의 땅 묘 #분묘

관련 문서

장례 비용·절차 전체 보기 →
상위 문서장례 방식 종류 (매장·화장·봉안·자연장 비교) 같은 묶음납골당 비용 (공설 봉안당 사용료·관리비와 관내·관외 차이) 같은 묶음벌초대행 비용 (산림조합 조합별 실제 요금과 할증·할인 기준) 같은 묶음수목장 비용 (공설 자연장지 시설별 실제 사용료와 관내·관외 차이) 같은 묶음해양장과 산분장 (화장한 유골을 뿌릴 수 있는 곳·방법 기준·처벌) 같은 묶음묘지 이장(개장) 절차와 비용 (신고와 허가의 갈림길·서류·공고 기간)